مسعود اسلامی مهر وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی از کانون وکلاء مرکز با 20 سال سابقه کار وکالت بعنوان رئیس مؤسسه حقوقی داوری بین الملل صلح صدرا افتخار دارد با ارائه خدمات حقوقی، جزائی و تجاری بصورت دوره ای یا موردی به کلیه اشخاص (اعم از حقیقی و حقوقی) در موارد ذیل اقدام نماید. 1-وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از ملک و مستغلات، زمین خواری، سرقفلی، مصادره اموال، تخلیه ملک تجاری و مسکونی، وصیت، ارث، خانوادگی، طلاق، اختلافات پیمانکاری، الزام به تنظیم سند، فسخ قرارداد، ابطال قرارداد، خلع ید 2- وکالت در کلیه دعاوی کیفری اعم از کلاهبرداری، اختلاس، ارتشاء، قاچاق کالا و ارز، جرم مواد مخدر، جرائم تعزیرات حکومتی پولشویی، مطالبه دیه، قتل، جرائم رایانه ای، جرائم پزشکی 3- وکالت در دیوان عدالت اداری 4- وکالت در دیوان عالی کشور 5- داوری در کلیه قراردادهای داخلی بین اشخاص و شرکت ها 6- وکالت در کمیسیون های ماده صد شهرداری و کمیسیون های مالیاتی 7- تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت و قراردادهای تجاری و بازرگانی و کلیه قراردادهای داخلی و بین المللی تلفن تماس: 02126413766- 02126413763- 02126413112 تلفن همرا: 09121932428 اینستاگرام: SOLHESADRA ایمیل: [email protected] سایت: WWW.SOLHESADRA.COM نشانی: تهران- خیابان مصدق (نفت) شمالی- خیابان دامغانی (یازدهم)- پلاک 38- واحد 2 وکیل ملکی با توجه به نوسانات نرخ ارز در یکی دو سال گذشته و جهش قیمت ها در بازارهای مختلف داخلی مسائل حقوقی متعددی گریبان گیر عموم مردم علی الخصوص مستأجرین شده است، که در ا ین مطلب به آن می پردازیم. در سال های 1389 و 1390 با توجه به سیاست های بانک مرکزی بسیاری از افراد با کارشناسی کاذب املاک خود اقدام به دریافت وام های سنگین از بانک ها و مؤسسات مالی می نمودند که غالباً در اثر مشکلات مالی و جهت برون رفت از آن این اقدام را انجام می دادند، همچنین همزمان با اخذ وام املاک خود را اجاره می دادند که عموماً با اخذ رقم قرض الحسنه بالا و اجاره بسیار املاک اراضی به انعقاد قرارداد می شدند. النهایه مالک هم با توجه به شرایط اقتصادی خاص کشور امکان بهره وری لازم و تولید درآمد کافی جهت بازپرداخت اقساط وام را نداشته و ناگذیر متواری شده است. حال مستأجر بخت برگشته می ماند و قرض الحسنه به باد رفته و مالک غایب. علی القاعده مستأجر به این امید که با طرح دعوای متوفی می تواند مطالبه خود از مالک را با توقیف و فروش ملک مورد اجاره شروع و به نتیجه برساند وارد موضوع می شود اما ناگهان متوجه می شود که ملک در رهن بانک است و بدهی مالک به بانک با محاسبه سود تعلق گرفته در اثر عدم پر داخت اقساط وام، رقمی بیش از ارزش ریالی ملک است، در این شرایط بانک سیر عادی خود جهت مزایده و تملیک ملک در ازای وام پرداختی را طی می کند که البته زمان بد است و مستأجر چاره ای ندارد که در ملک استیجاری تا زمان تعیین تکلیف وضعیت ملک و رقم قرض الحسنه اش ساکن بماند. مسیر عادی این تصمیم این است که بانک ملک را تملیک می کند و نهایتاً مستاجر مجبور به تخلیه ملک می شود. حال در یک سال گذشته همانطور که در ابتدای مطلب ذکر شد، بر اثر افزایش قیمت ها املاک هم دچار تورم قیمتی شده و ناگهان طی یک سال 4 تا 5 برابر افزایش داشته در اینجا در برخی موارد ارزش ملک ناگهان بیش از مبلغ بدهی مالک به بانک می شود و اصولاً بانک ها هم با بخشیدن قسمتی از مبلغ جریمه های متعلقه بازپرداخت اصل وام و بخش از جریمه را برای مالک تسهیل می کنند. اما مستأجر کجای این ماجرا قرار می گیرد مسأله مهم این مطلب است که به جهت تسویه افکار عمومی و آگاهی بخشی به هممیهنان عزیز برای پیشگیری این نوع مسائل مطرح و تدوین شده است. در این مواقع چه باید کرد؟ نکاتی کاربردی به زبان ساده به شما عزیزان ارائه خواهد شد ابتدا هر مستأجری زمان عقد قرارداد اجاره میبایست مدارک شناسایی مالک را ملاحظه کند و اگر وکیل مالک جهت انعقاد قرارداد در جلسه حضور می یابد باید اصل وکالتنامه، اصل کارت ملی و شناسنامه مالک و وکیل جهت احراز هویت به مستدجر ارائه شود و مستدجر شخصاً آن را بررسی کند، ملاحظه اصل سند مالکیت و تطبیق آن با مدارک سجلی ارائه شده باشد. اگر وکیل اقدام به انعقاد قرارداد می نماید حتماً متن وکالتنامه مطالعه شود که ایشان اجازه اجاره دادن ملک مورد معامله را طبق وکالتنامه دارند و آیا مدت وکالت ایشان باقی است؟ مرحله بعد ملاحظه شود که ملک در رهن بانک است یا خیر؟ به صورت کلی پیشنهاد می شود که در قرارداد شرط شود که اگر مالک به هر دلیلی پس از اتمام مدت قرارداد غائب باشد و جهت تحویل و تحول ملک حضور نیابد و از پاسخگویی به مستأجر امتناع کند حق دریافت اجرت المثل ایام تصرف را نداشته و به دلیل پاسخگو نبودن و بلاتکلیف ماندن مستأجر روزانه مبلغ متناسبی را به عنوان ضرر و زیان می بایست پرداخت نماید، لازم به یادآوری است که این بند نافی حقوق مالکانه نیست و صرفاً برای ضمانت حقوف مستأجری است که با حسن نیت عمل نموده و مالک به وظایف خود متعهد نبوده است. اما قراردادهایی که بدون رعایت این نکات منعقد شده است و مستأجر در ملک مورد اجاره ساکن شده است و با توجه به افزایش قیمت ملک، مالک دوباره ظاهر شده است. معمولاً مالک از طریق شورای حل اختلاف اقدام به گرفتن دستور تخلیه می نماید، مبلغ قرض الحسنه مستأجر را نزد محاکم می سپارد و همان مبلغ را در ازای اجرت المثل ایام تصرف توقیف می نماید، در اینجا مستأجر از همه طرف متضرر شده است زیرا باید بدون هیچ دریافتی ظرف 7 روز ملک تخلیه و خدا می داند چه باید بکند. اگر خواننده این مطلب دچار همین شرایط است ولی مالک هنوز ظاهر نشده است حتماً باید هوشیار بوده و با مشاوره وکیل خبره در این زمینه اقدامات پیشگیرانه را انجام دهد. البته عموم مالکان با حسن نیت بوده و انشالله مستأجرین خود را در این وضعیت قرار نمی دهند و با گفتگو و توافق مسائل فیمابین را حل و فصل می نمایند.
